Desde 1960, os Real Estate Investment Trusts (REITs) consolidam um tipo de investimento altamente acessível a quem recorre ao mercado imobiliário para aumentar o patrimônio ou diversificar a carteira de aplicações. Confira abaixo mais detalhes sobre os REITs, bem como as vantagens e oportunidades dessa classe de ativos.
A ascensão dos REITs
Os chamados REITs surgiram nos Estados Unidos, em 1960. Com o passar dos anos, esse tipo de investimento inspirou outros 40 países a criar modelos parecidos – como os Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil. Apesar de algumas diferenças, o intuito essencial desses produtos é tornar acessível o investimento em ativos imobiliários.
Diferentemente dos FIIs do Brasil, os REITs funcionam como uma instituição na qual há conselheiros e funcionários contratados, de modo similar à operação de uma empresa de capital aberto. Com isso, os custos de investimentos são todos arcados pelo REIT enquanto empresa própria, o que gera mais economia e praticidade ao investidor.
Por sua vez, os Fundos Imobiliários brasileiros não incluem pessoa jurídica, apenas um administrador fiduciário que recebe uma taxa para exercer essa função. Assim, todos os custos da instituição responsável pelo investimento são arcados por ela mesma, sem que haja relação patrimonial entre o fundo imobiliário e a pessoa jurídica da companhia.
Vantagens e diferenças
As décadas de existência dos REITs fizeram com que, atualmente, esse mercado seja muito mais amplo, sólido, diverso e maduro que os modelos semelhantes de outros países. Enquanto o mercado de Fundos Imobiliários movimenta cerca de US$ 33,5 bilhões, por exemplo, o de REITs chega a US$ 1,35 trilhão.
Além de sua significativa dimensão, a acessibilidade dos REITs faz com que este seja um tipo de investimento bem mais difundido entre a população. Nos Estados Unidos, estima-se que cerca de 44% dos habitantes realizem investimentos diretos ou indiretos na poupança através dos REITs.
Outra vantagem desse tipo de investimento é que ele permite ceder seus ativos como alienação fiduciária, em caso de dívidas bancárias. Essa possibilidade gera uma estrutura de capital mais sólida e aprimorada, que impulsiona o retorno de investimentos, visto que nos EUA não há contratos típicos de locação.
Oportunidades do mercado
Embora o mercado dos REITs apresente uma estrutura e uma dimensão bastante sólidas, é interessante avaliar o histórico, as tendências e o comportamento dessa classe de ativos em diferentes contextos econômicos, bem como se atentar às oportunidades que surgem.
Diversificar o capital para além da economia brasileira
Uma das maiores vantagens de recorrer a investimentos no exterior é operar com uma moeda que não depende das oscilações do cenário econômico e político brasileiro.
Investir em REITs, portanto, pode ser a alternativa ideal para diversificar a carteira de investimentos inclusive em termos geográficos. Especialistas do mercado recomendam que o investidor reserve, no mínimo, 5% do capital para investir em REITs, dentro de uma estratégia de longo prazo.
Alternativas menos burocráticas
Para os investidores que preferem evitar questões tributárias burocráticas (comuns às transferências bancárias para o exterior), existem alternativas mais práticas para aplicações em REITs.
Algumas delas são os fundos de investimento, os recibos de ações do Brazilian Depositary Receipt ou os fundos de índice na bolsa de valores oficial do Brasil, a B3. Esta última opção confere mais acessibilidade aos pequenos investidores, visto que requer um menor valor de aplicação.
Investimento do Brasil para o exterior
Em março de 2022, a Itaú Asset – gestora de fundos de investimentos do banco Itaú – lançou seu primeiro fundo de ações ligado ao mercado imobiliário dos Estados Unidos.
O chamado Itaú Index REITs, voltado a investidores Personnalité e Íon, contempla empreendimentos físicos, tem isenção de taxa de performance e sua taxa de administração é de 0,80%.
Um dos diferenciais que esse fundo proporciona é a inclusão de ativos ligados a setores da nova economia. O Itaú Index REITs replica o índice FTSE Nareit New Economy e tem como principais vantagens a diversificação e a internacionalização do ativo (com exposição cambial ao dólar –1,31%) e dividendos estáveis. Os dividendos gerados pelo Itaú Index REITs são, inclusive, automaticamente reinvestidos pelo próprio fundo. Além disso, auxiliam no desenvolvimento de uma estratégia para acumular capital.
Através dessa e de outras oportunidades do mercado, os REITs se mostram uma alternativa vantajosa para expandir as fontes de renda, diversificar a carteira de investimentos ou aumentar o patrimônio.
Fonte: Exame, Valor Investe e E-Investidor
